賃貸住宅を退去する際の敷金返還に関する相談が年々増加しています。
その内容は「アパートを退去したのに、敷金がほとんど返ってこなかった」「原状回復費用が敷金では足りなかったとして、追加費用を払うよう請求された」といったものです。
このようなトラブルにはどう対処したらいいのでしょうか?

敷金とは

そもそも敷金とは、借主の賃料の滞納や不注意等による物件の損傷・破損時の修理費用を担保するために、貸主に預け入れしたものです。ですから、借主に滞納賃料や不注意による破損などがない場合は、敷金は返還されるのが一般的です。

原状回復とは

原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻す」ことではなく、通常の使用による損耗等であれば、使用開始時の状態より悪くなったとしても、そのままの状態で貸主に返還すればいいというのが学説や判例などの考え方です。

トラブルを防ぐには

(1)入退居時に写真を撮るなどして、汚れや傷みの状況を記録しておく。
(2)入退居時にチェックリストを作成し、各部位の現況を貸主・借主双方で確認しておく。
(3)退去時の原状回復について、賃貸借契約書や重要事項説明書をよく読んで確認しておく。

それでもトラブルが起こったらまずは、貸主と話し合いましょう。
しかし、話し合いをしても解決しないときは、簡易裁判所で少額訴訟や民事調停を利用するとよいでしょう。
また、国土交通省監修の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、（財）不動産適正取引推進機構より発行されています。この冊子には原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールが示されていますので、参考にしてください。