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更新日:2017年3月1日

厳しい財政状況と老朽化する公共建築物の維持(公共建築物ストックマネジメント事業)

本市が保有している建物は、高度経済成長期に建てられたものが数多くあり、

・建築物の多くが老朽化し、対策のピークを迎える

・人口減少、少子高齢化の進展で、財源がきびしくなる

という状況にあります。このようなことから、公共建築物を計画的に維持・保全していくことが必要です。

こうした中、公共建築物ストックマネジメント事業では、

・建築物の機能維持による市民サービスの確保

・施設の長寿命化

・維持保全コストの縮減と平準化

に取組んでいます。

1.はじめに

2.本市の公共建築物を取り巻く状況

3.公共建築物ストックマネジメント事業の取組み

4.推進体制

5.その他の取組み

6.本市の総合的取組みとの役割

鉄筋の露出

エアコン室外機の劣化状況

 

1.はじめに

本市の公共建築物は床面積で約50%が、築30年を越えており、建築本体、設備は更新時期を迎えつつあり、これらの建替えや改修等に要する費用は今後、急激に増加していくことが見込まれます。

これまで、建築物は不具合や故障が現れてから対策を施す「事後保全」や、老朽化したら建替える「スクラップアンドビルド方式」が一般的でした。

しかし、人口減少や厳しい財政状況の中、これからは、老朽化が進む建築物をいかに長期にわたって、良好な状態で活用していくことが、重要です。計画的で効率的な維持保全を推進するため、外壁や屋根等の主要部位や設備の劣化状況を踏まえて中長期的視点に立った、改修等の実施時期や工法、費用等を示す「保全計画」を平成19年度から作成し、平成21年度から計画に基づく改修等を実施しています。

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2.本市の公共建築物を取り巻く状況

(1)人口の状況

本市の人口は平成28年度時点で605,000人ですが、今後、人口は少しずつ減少し、人口構造においては老年人口の割合が増加、逆に年少人口や生産年齢人口が減少する少子高齢化が進む見通しです。生産年齢人口の減少は、経済基盤の支え手の減少、税収の減少に繋がります。

鹿児島市の人口推移28年10月更新

(2)財政の状況

平成26年度の普通会計歳出は2,470億円、そのうち、建設事業等にあてられる投資的経費は約17%を占めています。市税の歳入は横ばい傾向で、扶助費等の義務的経費が増加傾向にあり、今後必要となる建築物の更新費用の財源不足が懸念されます。

26年度までの普通会計歳出決算

(3)公共建築物のストック状況

本市の公共建築物の所有数は、約3800棟、面積で約220万平方メートル(企業分を除く)になります。学校施設、市営住宅、一般施設(庁舎その他)の面積割合はそれぞれ約3分の1となっています。

 

床面積は、市民一人当りにすると約3.6平方メートルであり、全国平均の3.4平方メートル(平成21年度データ)と比較すると高い数値です。

これらのうち、建築後30年以上のものが約50%あり、老朽化による修繕や改修、建替費用の増加が予想されます。

市有建築物の種類別割合

 

人口一人あたりの公共施設延床面積

市有建築物の建設年度別延床面積

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3.公共建築物ストックマネジメント事業の取組み

(1)保全計画の重要性

老朽化に対し、従来の供用年数40~45年で建替えた場合、近い将来、多くの建替えが集中し、財政的に大きな負担となります。これに比べ、計画的な予防保全の実施で、建築本体や設備機器の長寿命化を図ることにより、建替や維持保全コストの縮減・平準化が可能となります。

長寿命化による平準化コスト縮減のイメージ

(2)保全計画の進め方

計画の策定

建築物は竣工から時間の経過とともにコンクリートの中性化、鋼材の腐食、設備機器の劣化が進行し、性能や機能が低下していきます。一方、社会状況の変化とともにバリアフリー、省エネ化等の要求水準は高くなっていきます。

建築物を良好な状態で維持、機能させるには、劣化した性能・機能を補修・修繕する必要があります。これを行わないと、早い時期に建替えを行わなければならなくなるため、保全計画の策定が必要となります。


建築物のライフサイクル(時間経過と性能のイメージ)

対象建築物

保全計画を作成して計画的に修繕や更新を行っていく対象建築物は、本市の根幹をなす施設や市民利用の多い施設、防災拠点施設等で、床面積100平方メートル以上のもののうち、建築物の構造や建設コスト等を考慮し、予防保全効果の高いものを選定しています。

■保全計画作成の対象施設の例
市の根幹をなす施設 庁舎(本館、東別館、みなと大通り別館)、各支所等
市民利用の多い施設 鹿児島市民文化ホール、かごしま水族館、各地域公民館等
防災拠点施設 消防署(中央、南、西)、消防分遣隊等

保全部位

建築物の延命化に影響する構造躯体や、機能停止により公共サービスの提供に影響する主要設備等を「保全部位」として、補修・改修および更新の周期を定め、計画的な修繕・更新を行います。

■保全部位の例
種別

部位

建築 屋根、外壁、外部建具、体育館の床等

電気設備

高圧配電盤・機器、変圧器、コンデンサ、自家用発電装置、監視盤、非常電源装置、低圧受電設備等
機械設備

温水器、冷凍機、冷却塔、給水設備、消火機器、空調機、冷暖房ユニット、送風機、ポンプ、浄化槽、EV等

 

保全部位の修繕、更新周期の例

 

 

保全計画

保全計画は、建築、電気設備、機械設備毎に改修履歴や現地調査等から劣化状況を把握し、

  • 建築物の目標使用年数満了までの修繕や改修の時期等を示した中長期保全計画
  • 計画策定後5年間の改修内容、概算改修費を示した短期改修計画

を作成します。計画作成後は5年毎に建築物の劣化状況を把握するため、計画の見直しを行います。


保全計画作成例

(3)保全計画による改修事例

保全計画を作成し、平成21年度から計画に基づく改修等を行っています。

建築改修事例屋上防水


設備改修事例

(4)日常点検と情報活用

保全計画による予防保全だけでなく、日常的な点検による不具合の早期発見と早期対応が重要です。建築課では、施設管理者による日常点検を技術支援しており、毎年5月に日常点検強化月間を設定し、点検方法の説明会等を開催して日常点検の充実を図っています。


日常点検の説明会状況


日常点検では、「施設維持保全ガイドブック」、「日常点検シート」を活用して効果を高めています。

(参考資料)

 

また、点検の啓発や事例紹介等の情報を共有するため、「保全ニュース」を庁内に配信しています。

(保全ニュースの例)

保全ニュースの例

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4.推進体制

P:保全計画の作成

D:修繕、改修、更新工事の実施

C:実施による効果の検証

A:計画の見直しや上位計画(鹿児島市公共施設等総合管理計画)との連携

をサイクルとした推進体制で効果を高めていきます。

推進体制サイクル
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5.その他の取組み

(1)建築・設備資材のリユースの取組み

保全計画の情報を活かし、解体や改修等で発生した再利用(リユース)可能な建築・設備資材(床材や発電機、ボイラー、空調機等)のリユースを実施し、CO2削減等の環境対策やコスト縮減を図っています。

(平成24年度から26年度までの3年間で、約20件を実施し、約1,000万円の縮減を図りました。)

リユースの事例

 

(2)インハウスエスコの取組み

施設の維持管理に関する情報から、職員が技術的な提案や検討を行い、維持管理コスト縮減を図るインハウスエスコに取組んでいます

(※インハウス(In-House)エスコ(EnergyServiceCompany)とは、組織内の技術職員の工夫により簡易なコスト縮減の取り組みのこと。)

 

■インハウスエスコの主な取組み内容
No 項目 内容 生涯トータルコスト
縮減見込額
(1) 低圧電力需給契約の見直し 現状の使用実態に応じた電力契約に見直し、電気基本料金の縮減を図る
(対象:17施設)
2,800万円
(2) 水道メーター口径の見直し 現状の水道使用量の実績から水道メーター口径を見直し、水道基本料金等の縮減を図る
(対象:12施設)
1,500万円
(3) テレビブースターの電源を簡易にオフ テレビを使用しない時間のテレビブースターの待機電力を、タイマーでオフにして、電気料金の縮減を図る。
(対象:約150施設)
600万円
(4) 高圧受電施設の最大需要電力抑制 電力の使用状況を監視して契約電力以上の使用を抑制することにより、電気基本料金の縮減を図る
(対象:約20施設)
2,200万円

上記取組による生涯コスト縮減額の合計

7,100万円

 

 

低圧電力需給契約の見直し

水道メーター口径の見直し

テレビブースターの電源を簡易にオフ

高圧受電施設の最大需要電力抑制

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6.本市の総合的取組みとの役割

厳しい財政状況、今後の人口減少による公共施設等の需要の変化をふまえ、土木インフラを含め、長期的な視点の長寿命化、更新などを計画的に行い、財政負担の軽減・平準化を図るため、新たに、総量規制、統廃合を視野に入れた「鹿児島市公共施設等総合管理計画」が、平成27年度に各ストック関連個別計画の上位計画として策定されました。

この上位計画では、学校や市営住宅等、各個別計画の今後の適正な質、量、配置等についてこれまでにない方針が位置付けられたことから、「公共建築物ストックマネジメント事業」についても、今後、本市の総合的な取組みの一つとしての役割・効果が求められます。

鹿児島市公共施設等総合管理計画

計画の位置付け

 

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よくある質問

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お問い合わせ

建設局建築部建築課

〒892-8677 鹿児島市山下町11-1

電話番号:099-216-1407

ファクス:099-216-1422

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